Let op, geld lenen kost ook geld.

button leningen vergelijken

Geld lenen voor aankoop woning op lijfrente

Wat is een verkoop op lijfrente?
Wanneer men een huis of appartement wenst te kopen, zal men ontdekken dat er verschillende manieren zijn om de aankoopprijs te financieren. Zo kan men besluiten de prijs onmiddellijk in één betaling te voldoen (bv. door spaarreserves of een opengevallen nalatenschap), of een hypothecaire lening af te sluiten. In elk geval wordt men onmiddellijk eigenaar van het huis of appartement.

Bij een aankoop op lijfrente betaalt men niet rechtstreeks de aankoopsom, maar wordt de verkoopprijs omgezet in een rente. De koper (renteplichtige) betaalt aan de verkoper (lijfrentetrekker) veelal een eenmalig vast bedrag bij het verlijden van de akte (het “boeket” of bouquet). Daarnaast betaalt de koper periodiek (bv. maandelijks, driemaandelijks, jaarlijks) een uitkering. Deze rente dient men in principe te betalen tot het overlijden van de verkoper.

Een woning aankopen op lijfrente gaat dus met een bepaalde onzekerheid gepaard. Men weet immers niet hoelang de verkoper nog zal leven en hoeveel men uiteindelijk voor de woning zal betaald hebben. Overlijdt de verkoper vrij snel na het afsluiten van de verkoop op lijfrente, dan doet men een goede zaak. Blijft de verkoper lang leven en overschrijdt hij/zij ruimschoots de gemiddelde levensverwachting, dan zal men wellicht meer betalen dan hetgeen geschat was voor de woning.

De verkoop op lijfrente is dus een kanscontract. Tot op heden blijft de lijfrente een beperkt deel van het aantal vastgoedtransacties uitmaken. Jaarlijks worden gemiddeld 2% van alle verkopen door middel van een lijfrente gefinancierd. Misschien onterecht, aangezien de verkoop op lijfrente zowel voordelen voor de verkoper als koper heeft.

» Woning op lijfrente kopen als lange termijn belegging? Lees er hier meer over.

Verschillende lijfrente formules

De ene verkoop op lijfrente is de andere niet. Het is bijgevolg een must om vooraf duidelijke afspraken te maken tussen de verkoper en koper. De verkoop op lijfrente is een verkoop die volledig naar eigen wens kan aangepast worden. Zo kan men overeenkomen:

woning kopen op lijfrente

Woning op lijfrente kopen en financieren

Verkoop met volle eigendom of in vruchtgebruik.
Wanneer men de woning in volle eigendom koopt, zal men onmiddellijk de woning kunnen gebruiken. Bij een verkoop met voorbehoud van vruchtgebruik behoudt de verkoper de mogelijkheid om in het huis te blijven wonen. Daardoor men heeft men als renteplichtige de naakte eigendom van het huis aangekocht.

Pas na overlijden van de lijfrentetrekker ontvangt men het vruchtgebruik, waardoor men over de volle eigendom beschikt (volle eigendom = naakte eigendom + vruchtgebruik). Anders gesteld: pas vanaf het overlijden van de lijfrentetrekker kan men de woning zelf bewonen, verhuren of verkopen.

Bepaalde of onbepaalde duur.
Bij een lijfrente heeft men de mogelijkheid om de renteplicht te beperken in tijd, bv. gedurende 25 jaar of tot de verkoper de leeftijd van 85 jaar bereikt. Bij een lijfrente van onbepaalde duur zal men periodiek de rente betalen tot het overlijden van de lijfrentetrekker. Het is ook perfect mogelijk een verkoop op lijfrente af te sluiten met twee verkopers (bv. gehuwd stel).

Spreek concreet af tot wanneer de lijfrente loopt (bv. overlijden van man en/of vrouw) en wat de implicaties zijn van dit overlijden op het bedrag van de lijfrente (nadien is men nog het volledige bedrag, 1/2de of 1/4de, etc. verschuldigd).

Met of zonder “boeket”.
Zoals hierboven vermeld, kunnen verkoper en koper overeenkomen dat bij het verlijden van de akte een bepaald bedrag aan de verkoper dient te worden betaald, bv. 10 of 20% van de aankoopprijs. Partijen zijn volledig vrij om het bedrag van het bouquet te bepalen. Logisch is daarbij dat hoe hoger het bedrag van het boeket is, des te lager de periodieke rente zal zijn.

Indexering van de rente.
De verkoper en koper kunnen overeenkomen dat het bedrag van de lijfrente mee indexeert. Dit betekent dat indien de algemene prijzen in het dagelijkse leven stijgen, dat het bedrag van de lijfrente mee zal stijgen.

Implicaties van het niet-betalen van de rente.
Partijen kunnen vrij overeenkomen wat de gevolgen zijn van het niet-betalen van de rente. Dit impliceert bv. dat, indien zo overeengekomen, de verkoper de mogelijkheid heeft om de verkoop op lijfrente als ontbonden te beschouwen en de reeds ontvangen rentes als schadevergoeding te behouden. De lijfrentetrekker kan vervolgens de woning opnieuw verkopen, al dan niet op lijfrente.

Kan ik vrij het bedrag van lijfrente bepalen?

Ja en nee. Om het bedrag van de lijfrente te bepalen, zal men rekening dienen te houden met de waarde van het onroerend goed én de geschatte levensduur van de verkoper.

Voor de waarde van het onroerend goed is het warm aanbevolen een expert (bv. bankier, vastgoedschatter, notaris) in te schakelen die ervaring heeft in het schatten van huizen en appartementen. Bij een (bewuste te) lage schatting bestaat immers het risico dat de administratie de verkoop op lijfrente beschouwd als een vermomde schenking en vorm van ontwijken van de reserve van de erfgenamen.
Indien de verkoper besluit het vruchtgebruik te behouden, zal men slechts de waarde van de naakte eigendom in rekening kunnen nemen als waarde van het onroerend goed. Bij een verkoop met volle eigendom zal de lijfrente berekend moeten worden op de volledige waarde van het onroerend goed.

Een tweede belangrijk element is de verwachte levensduur van de verkoper. Er bestaan tabellen van de Federale Overheidsdienst Economie die de levensduurverwachting op basis van de huidige leeftijd ramen. De tabellen maken daarbij een onderscheid tussen mannen en vrouwen, aangezien vrouwen nog steeds een hogere levensverwachting hebben.

Belangrijk daarbij te noteren is dat deze verwachte levensduur niet verplicht moet meegenomen worden in de berekening van de lijfrente tussen privépersonen. Men zou dus perfect de levensduur van een huidige 60-jarige kunnen beperken tot 75 jaar. De verwachte levensduur van de koper is irrelevant.

Zoals hierboven vermeld, zal men echter steeds de geschatte levensduur redelijk moeten kunnen verantwoorden om twisten met de administratie te vermijden. Koopt men van een zieke verkoper die overlijdt binnen de 20 dagen na het afsluiten van de verkoop? Dan kan het bestaan van de verkoop op lijfrente in vraag worden gesteld en in worst case nietig worden verklaard.

Kosten van aankoop woning op lijfrente

Zoals de koper bij een verkoop door middel van een hypothecaire lening zal moeten instaan voor de bijkomende kosten [Meer info], zal ook bij een verkoop op lijfrente de koper dienen in te staan voor de kosten.

De registratierechten bij een verkoop op lijfrente zijn identiek aan deze van een gewone verkoop (via hypothecaire lening). De hoogte van deze registratierechten is afhankelijk van (i) het type woning dat men koopt en (ii) het Gewest waar de woning gelegen is. In Vlaanderen betaalt men bv. in de regel 10% op de normale verkoopwaarde (volle eigendom of met voorbehoud van vruchtgebruik) van het onroerend goed.

Tip: de rente die de verkoper van de renteplichtige ontvangt is belastingvrij (dit op voorwaarde dat de koper een particulier is die het gekochte goed niet gebruikt voor beroepsdoeleinden). De lijfrente kan immers beschouwd worden als een verkoop waarbij de koopsom gespreid wordt terugbetaald.

Hypothecaire lening voor woning op lijfrente aankopen

Gelet op de constructie van de lijfrente, zal het wellicht niet mogelijk zijn om een klassiek woningkrediet af te sluiten voor de financiering van een verkoop op lijfrente. Bij een hypothecaire lening schiet de kredietgever immers de koopsom van de woning aan de kredietnemer voor, waarna de kredietnemer periodiek een deel kapitaal en rente terugbetaald aan de kredietgever. De kredietgever behoudt daarbij het hypothecair voorrecht dat zij als eerste bij een gedwongen verkoop zal worden terugbetaald.

Bij een verkoop op lijfrente met voorbehoud van vruchtgebruik zal de kredietgever echter geconfronteerd worden met de onmogelijkheid om de woning bij een gedwongen verkoop nuttig te verkopen. De lijfrentetrekker kan immers (indien zo overeengekomen) in de woning blijven wonen tot hij/zij overlijdt. Bij een gedwongen verkoop zullen daardoor potentiële kopers afgeschrikt worden aangezien ze niet onmiddellijk van de woning zullen kunnen gebruik maken.

Zoals hoger vermeld kunnen verkoper en koper ook binnen de lijfrenteovereenkomst overeenkomen dat in geval van (herhaalde) niet-betaling van de rente de verkoop op lijfrente als ontbonden wordt beschouwd. De hypothecaire kredietgever verliest daardoor het voorwerp van de hypotheek en heeft niet langer een stok achter de deur.

TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?

TIP: Hypotheekwinkel is een onafhankelijk adviseur en vergelijkt voor u woonleningen bij meer dan 20 banken. Klik hier voor meer informatie.

Mogelijke oplossing?

Men zou deze struikelblokken kunnen oplossen door aan de kredietgever te verzoeken een hypotheek te vestigen op een ander onroerend goed, bv. op een woning die men reeds volledig afgelost heeft. In dat geval zal bij wanbetaling de kredietgever de andere woning gedwongen kunnen verkopen en de openstaande sommen van de ene woning afhouden van de verkoopprijs.

Het nadeel daarbij is dat in principe een hypotheek wordt toegestaan op basis van de reële prijs van het pand waarop de hypotheek rust, verhoogd met de “aanhorigheden”. Met andere woorden: de hypothecaire kredietgever zal slechts een krediet toestaan voor de waarde van de woning waarop de hypotheek rust, terwijl bv. de koopprijs van het pand met lijfrente € 25.000 of € 30.000 hoger ligt.

Geld lenen voor lijfrente: alternatieven

Het is perfect mogelijk dat men als potentiële koper nog niet voldoende spaarmiddelen heeft opgebouwd om de geschatte totale lijfrente zelf te betalen, of dat de (groot)ouders niet wensen bij te springen met een vervroegd deel van de nalatenschap. In dat geval kan men steeds opteren om een persoonlijke lening of consumentenkrediet af te sluiten om (een deel) van de verkoop op lijfrente te financieren.

» Klik hier om persoonlijke leningen te vergelijken.

Kredietgevers hanteren voor een persoonlijke lening in België immers een maximum tussen de € 50.000 en € 75.000. Kenmerkend voor de persoonlijke lening is dat de kredietnemer vrij het bedrag kan besteden, zonder daarvoor enige verantwoording af te leggen. Dit onder voorbehoud van de mogelijkheid dat de persoonlijke lening werd toegestaan voor een welomschreven doel, zoals bv. autolening, renovatielening of huwelijkslening.
In dat laatste geval zal men slechts het kredietbedrag kunnen verkrijgen indien men een offerte of factuur voorlegt die aantoont dat het kredietbedrag voor de specifieke lening werd benut/zal worden gebruikt.

Indien de geschatte totale lijfrente zich binnen de maxima van de persoonlijke lening bevindt, zou men dus zonder enig probleem een persoonlijke lening kunnen afsluiten, het bedrag op een rekening parkeren en periodiek de lijfrente aan de lijfrentetrekker betalen. Hou daarbij wel de maximale duur van de persoonlijke lening in het achterhoofd. De wettelijke maximale termijn van een persoonlijke lening van meer dan € 37.000 is 240 maanden (of 20 jaar), terwijl de lijfrente zich over een langere tijdspanne kan uitstrekken.

Gebruikelijker is het bedrag van het boeket te ontlenen via een persoonlijke lening, en de lijfrente zelf ten laste te nemen. Dit betekent dat de renteplichtige de 10 of 20% die men verschuldigd is bij het verlijden van de akte zal lenen bij een kredietgever, en dit bedrag onmiddellijk doorstort aan de lijfrentetrekker. Hou er rekening mee dat men nadien wel met een extra zware maandelijkse last geconfronteerd zal worden. Zo zal men niet alleen het kredietbedrag van de bank dienen terug te betalen verhoogd met een rente, maar ook de lijfrente voor de lijfrentetrekker.

Het nadeel van geld lenen via een persoonlijke lening voor een lijfrente is dat men niet zal kunnen genieten van de lage rente van de hypothecaire lening. Gelet op de voorrechten van de hypothecaire kredietgever, liggen de tarieven van een hypothecaire lening immers aanzienlijk lager dan deze van een persoonlijke lening.

Daarnaast zal men niet kunnen genieten van de geïntegreerde woonbonus van de Vlaamse overheid. Om voor de geïntegreerde woonbonus in aanmerking te komen, stelt de decreetgever immers als voorwaarde dat de lening dient gewaarborgd te worden door een hypothecaire inschrijving. De verkoop op lijfrente wordt dus, in tegenstelling tot een hypothecaire lening, niet fiscaal ondersteund.

Wilt u ook de goedkoopste lening vinden?

button leningen vergelijken
Autolening met laagste rentevoet vinden? Bezoek Beobank »
Hello. Add your message here.