Wie al enkele jaren zijn/haar hypothecaire lening heeft lopen, zal wellicht de mogelijkheid hebben gehad om doorheen de jaren een extra reserve aan te leggen. Zeker in een periode waarbinnen men bijna geen rente ontvangt op klassieke spaarinstrumenten, zoals bv. een spaarboekje of langetermijnrekening ontstaat de vraag of men de woonlening niet (deels) vervroegd kan aflossen.
Men zal als hypothecaire kredietnemer evenwel steeds rekening moeten houden met een wederbeleggingsvergoeding die men verschuldigd is voor het feit dat men de hypotheek wenst te herzien.
Kan je een hypothecaire lening vervroegd terugbetalen?
Ja, een hypotheek kan steeds vervroegd worden terugbetaald. Iedere kredietnemer die een hypothecaire kredietovereenkomst heeft afgesloten, kan de openstaande bedragen vervroegd terugbetalen. Het voordeel daarbij is dat men in principe vrij is om het bedrag van de vervroegde terugbetaling te kiezen én men meerdere keren per jaar vervroegd kan aflossen:
- Wettelijk recht om één maal per jaar een zelfgekozen bedrag vervroegd terug te betalen. Elke kredietnemer heeft het recht om één maal per jaar een vrij gekozen bedrag binnen de lening vervroegd terug te betalen; én
- Mogelijkheid om meer dan één maal per jaar vervroegd terug te betalen. Wenst men meerdere keren per jaar de lening vervroegd terug te betalen? Dan dient het bedrag per vervroegde aflossing minstens 10% van het geleende kapitaal te bedragen. Hypothecaire kredietnemers die een hypotheek afsloten van bv. 150.000 EUR voor de financiering van hun appartement zullen minstens 15.000 EUR vervroegd moeten aflossen, voor zover men meerdere keren per jaar de lening vervroegd zou terugbetalen.
Opgelet: ook al beschikt men als kredietnemer over het wettelijk recht om jaarlijks vervroegd terug te betalen, toch zal men steeds een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn op het bedrag dat men vervroegd terugbetaalt.
Hoe een woonlening vervroegd herzien wanneer men de woning verkoopt?
In principe heeft men in deze situatie de keuze tussen de hypotheek overdragen op de nieuwe woonst die men zou kopen, dan wel de woonlening vervroegd aflossen. Het voordeel bij een overdracht van hypotheek is dat men de kredietgever géén wederbeleggingsvergoeding verschuldigd is én er aan de overdracht slechts beperkte bijkomende kosten verbonden zijn. Zo zal men niet de eerste hypothecaire inschrijving dienen te laten schrappen en een nieuwe hypotheek dienen af te sluiten.
Anderzijds, wanneer men gebonden is aan een dure hypothecaire kredietovereenkomst of hypotheek met een hoge rente, heeft de overdracht van hypotheek weinig nut. In deze situatie zit er niets anders op dan over te gaan tot een vervroegde terugbetaling van de hypothecaire lening en nieuwe hypotheek voor de nieuwe woonst afsluiten.
Hou er rekening mee dat een nieuwe hypothecaire lening ook nieuwe bijkomende kosten zullen meebrengen, zoals registratiekosten, inschrijvingskosten en notariskosten. Bij twijfel kan men steeds de kredietgever om een vrijblijvende hypotheek simulatie vragen om op die manier de kosten van een overdracht van hypotheek en vervroegde aflossing van de hypotheek met elkaar te vergelijken.
TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?
Kosten bij woonlening vervroegd aflossen
Zoals hierboven verduidelijkt, heeft men steeds de mogelijkheid om de hypothecaire lening vervroegd terug te betalen op voorwaarde dat men de kredietgever daarvoor vergoedt (ook wel “de wederbeleggingsvergoeding” genoemd).
De wederbeleggingsvergoeding bedraagt 3 maanden intrest op het bedrag dat men vervroegd terugbetaalt en dit gewaardeerd aan de rente op het moment dat men de woonlening vervroegd aflost. Wanneer men daartegenover bij het herzien van de hypotheek het volledige openstaande bedrag zou aflossen, zal men de wederbeleggingvergoeding dienen te betalen op het volledig vervroegd afgeloste bedrag. In tegenstelling tot het idee dat algemeen geldt, is de wederbeleggingsvergoeding dus niet gelijk aan drie maal de maandelijkse afbetaling die men voor de hypotheek betaalt, bv. de 850 of 900 EUR maandelijkse aflossing.
Een rekenvoorbeeld:
Wanneer men een hypothecaire lening zou afgesloten hebben voor bv. 150.000 EUR en dit tegen een vaste rentevoet van 1,5%, dan zal men bij een vervroegde terugbetaling van de hypothecaire lening van 20.000 EUR een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn van 75 EUR.
Dit bedrag komt voort uit volgende berekening:
1,5% op 20.000 EUR = 300 EUR
3 maanden = 3/12: 300 EUR * 3/12 = 75 EUR
Hou er rekening mee dat men als kredietnemer bij een vervroegde terugbetaling van de hypothecaire lening ook zal moeten instaan voor bv. de kosten van de opheffing van de bestaande hypotheek en de dossierkosten van de kredietgever.
Sinds 1 april 2017 geldt er een plafond van 500 EUR voor de dossierkosten verbonden aan het afsluiten van een nieuwe hypotheek. In geval van een herfinanciering wordt het plafond bepaald door het aantal keren dat de kredietnemer dat jaar vervroegd wenst terug te betalen.
Bij een eerste herfinanciering binnen het jaar mag de kredietgever slechts 50% van de dossierkosten van de initiële hypotheek doorrekenen (namelijk max. 250 EUR). Bij een tweede herfinanciering binnen het jaar mag de kredietgever de volledige dossierkosten aanrekenen.
Het totale kostenplaatje bij een woonlening vervroegd aflossen bestaat dus niet uitsluitend uit de wederbeleggingsvergoeding, al zal deze doorgaans wel de grootste kost zijn bij een vervroegde aflossing.
© Shutterstock – Hypothecaire lening vervroegd aflossen interessant?
Wanneer is een vervroegde terugbetaling interessant?
Of een lening vervroegd terugbetalen financieel en fiscaal interessant is, is afhankelijk van verschillende factoren. Vroeger noemde men een vervroegde terugbetaling interessant van zodra het verschil tussen de oude en nieuwe rentevoet meer dan 1% bedroeg. Vandaag de dag dient men evenwel volgende zaken mee te nemen in de simulatie:
Rente van de woonlening.
Wanneer men de hypothecaire lening vervroegd zou wensen terug te betalen om onder te brengen binnen een nieuwe hypotheek, zal het verschil tussen beide rentes bepalen hoe interessant de herfinanciering is. Hoe groter het verschil, hoe meer men in principe door de herfinanciering zal besparen.
Ook de grootte van het verschil tussen de rente op de woonlening en rente op andere spaarinstrumenten zoals bv. het spaarboekje zullen bepalen hoeveel voordeel men haalt uit de woonlening vervroegd aflossen.
Resterende looptijd van de hypothecaire lening.
Hoe langer de resterende looptijd van de woonlening, des te kleiner het renteverschil dient te zijn om voordeel te halen uit de vervroegde terugbetaling.
Gewenste financiële ademruimte.
Wanneer men bv. 10 of 20% van de lening vervroegd zou aflossen, zal men extra maandelijkse ademruimte krijgen. Ook de maandelijkse terugbetalingen zullen immers met 10, dan wel 20% afnemen, waardoor men andere uitgaven kan doen. Als kredietnemer zou men ook de hypotheek kunnen herzien om zo de resterende looptijd van de woonlening in te korten. In deze situatie blijven de maandelijkse aflossingen identiek, maar zal men minder lang aan het krediet gebonden zijn.
Fiscale voordelen.
Wie een nieuwe hypothecaire lening afsluit, wordt daarvoor door de overheid beloond door middel van een belastingvermindering. Per 1 januari 2016 werden alle bestaande fiscale voordelen voor de eigen woning ondergebracht onder de zogenaamde “geïntegreerde woonbonus”. Wanneer men de woning zou aankopen als enige en eigen woning, geniet men daarnaast van een verhoging van deze belastingvermindering ten belope van 760 EUR gedurende de eerste 10 jaar (bedrag 2017).
Hou er rekening wel mee dat sinds 1 januari 2017 de woonbonus in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is afgeschaft. Kopers van een eigen woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kunnen wel een korting genieten van € 21.875 op de registratierechten.
Indien men de hypotheek zou herzien, dient men dus de fiscale voordelen die men zou mislopen mee in overweging te nemen. Wanneer men bv. in het 9de jaar van de aflossing zou verkeren, kan het de moeite lonen de vervroegde terugbetaling van de hypothecaire lening uit te stellen tot het 11de jaar, aangezien op dat moment de belastingvermindering aanzienlijk vermindert.
Wederbeleggingsvergoeding. Zoals hierboven verduidelijkt, zal men aan de kredietgever een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn van 3 maanden intrest op het bedrag dat men vervroegd terugbetaalt.
Vergelijk hypothecaire leningen:
| Aanbieder | Minimum | Maximum | Soort | JKP vanaf (*) | Simulatie |
|---|---|---|---|---|---|
| € 25.000 | € 400.000 | Hypothecaire lening | 3,38% | Gratis aanvraag |