Let op, geld lenen kost ook geld.

button leningen vergelijken

Hypothecaire lening: Geld lenen voor een huis.

Wat is een hypothecaire lening?
Een hypotheeklening is in se een waarborg die de kredietgever ontvangt bij de lening voor een huis. Een kredietgever zal immers slechts voor grote bedragen zoals lenen voor een woning, een krediet toestaan op voorwaarde dat hij zeker is ooit het ontleende bedrag terug te ontvangen. In het geval van een hypotheeklening zal de woning die met de woonlening gekocht, gebouwd of verbouwd wordt, als waarborg dienen. Het is dus duidelijk dat een hypotheeklening steeds gelinkt kan worden aan een appartement of huis dat gekocht, gebouwd of verbouwd wordt. Een hypotheeklening zal dus niet kunnen afgesloten worden tot waarborg van andere kredieten zoals een lening op afbetaling of doorlopend krediet.

De hypothecaire lening geeft de kredietgever het recht om het onroerend goed waarop de hypotheek rust te verkopen indien de kredietnemer nalaat de nodige aflossingen tijdig te doen. Uit deze verkoop mag de kredietgever het openstaande geld van de woonlening afhouden, evenals de verschuldigde wederbeleggingsvergoeding. Blijft er uit de gedwongen verkoop meer geld over dan nodig om de hypothecaire kredietgever af te lossen? Dan ontvangt de kredietnemer het resterende saldo, tenzij er nog andere schuldeisers zijn die aanspraak zouden kunnen maken op een deel van het vermogen van de kredietnemer.

Soorten hypotheekleningen

Woning icoon op post-itOp de kredietmarkt bestaat er niet iets als de hypotheek. Kandidaat-kredietnemers kunnen kiezen tussen verschillende types van hypotheken, zoals de hypotheek vaste mensualiteiten, vaste maandelijkse kapitaalaflossingen, variabele lineaire kapitaalaflossingen, vaste termijn, accordeonlening en 125% hypotheek. Wat zijn de kenmerken van elk van deze vormen van geld lenen voor een huis?

Vaste mensualiteiten of annuïteitenhypotheek. De hypotheek vaste mensualiteiten doelt op de meest voorkomende vorm van geld lenen voor een woning in België. Bij dit type van krediet blijft het bedrag van de maandelijkse aflossingen ongewijzigd gedurende de hele looptijd van de hypotheeklening. De kredietgever en kredietnemer zullen bij aanvang van de kredietovereenkomst een rentevoet overeenkomen die doorheen het hele krediet zal toegepast worden.
Naarmate de lening voor een huis doorheen de tijd vordert, zal de verhouding tussen het element kapitaal en rente mee evolueren. Deze wijziging heeft evenwel geen impact op het totaalbedrag van de maandelijkse aflossingen. Hou er rekening mee dat indien men de hypotheeklening vervroegd zou aflossen, er bij een hypotheek vaste mensualiteiten nog een groot gedeelte kapitaal overblijft dat de kredietgever van de verkoopprijs kan afhouden.

Vaste maandelijkse kapitaalaflossingen. Bij vaste maandelijkse kapitaalaflossingen betaalt de kredietnemer maandelijks een vast gedeelte kapitaal. Het element intrest evolueert degressief doorheen de looptijd van de lening. Bij aanvang van het krediet zijn de intresten hoger, maar naar het einde van het krediet zijn de intresten minimaal. Kenmerkend voor een hypotheeklening vaste maandelijkse kapitaalaflossingen is bijgevolg dat men bij aanvang van het krediet meer zal moeten aflossen dan op het einde van het krediet. Handig wanneer u het krediet zou afsluiten als goed verdienend gezin van circa 40 jaar en bij afloop van het krediet aan de pensioenleeftijd zou grenzen.

Variabele lineaire kapitaalaflossingen. Deze kredietvorm staat toe om het element kapitaal flexibel doorheen het verloop van de lening te plannen. Bij aanvang van de hypotheeklening kan men aangeven hoeveel kapitaal men maandelijks wenst af te lossen. Het element rente blijft gedurende de duur van het krediet ongewijzigd. Heeft u een onverwachte meevaller zoals een promotie op het werk, schenking of openvallende erfenis? Dan verhoogt u probleemloos het element kapitaal. Heeft u daartegenover minder financiële ademruimte? Dan verlaagt u in onderling overleg de maandelijkse kapitaalaflossing. De hypotheeklening variabele lineaire kapitaalaflossingen staat het bijgevolg toe om een woonkrediet op maat af te sluiten.

Vaste termijn of aflossingsvrije hypotheek. Tijdens de vaste termijn hypotheek betaalt men geen kapitaal, maar uitsluitend intrest. Op het einde van de lening lost men het openstaande kapitaal ineens af. Het voordeel van deze kredietvorm is bijgevolg dat het bedrag van de maandelijkse aflossingen laag is en men meer financiële ademruimte behoudt. Men dient er evenwel rekening mee te houden dat na 15, 20 of 30 jaar er een stevige som kapitaal dient afgelost te worden.

De vaste termijn of aflossingsvrije hypotheek wordt aanbevolen aan kredietnemers die na verloop van tijd een stevige som kapitaal zullen ontvangen (bv. verkoop van aandelen op termijn, lange termijnrekening, schenking, erfenis). Veel kredietgevers bieden de vaste termijn hypotheek ook aan in combinatie met een spaarplan.
Tip: Vergeet niet om rekening te houden met het fiscale aspect en vermijd hierbij dan ook dat u belastingaftrek op uw hypothecaire lening zou mislopen. Gedurende de looptijd van de lening komt immers alleen maar de betaalde interesten in aanmerking om opgenomen te worden in uw belastingaangifte.

Accordeonlening. De accordeon hypotheken zijn woonkredieten met vaste maandelijkse aflossingen, maar met een flexibele looptijd. Doorheen de lening kan bijgevolg de rentevoet stijgen of dalen. Deze stijging of daling zal evenwel geen impact hebben op het bedrag dat men maandelijks aflost, maar uitsluitend op de looptijd van de accordeonlening. Het voordeel van de accordeonhypotheek is bijgevolg dat de kredietnemer zekerheid heeft omtrent het maandelijks budget dat hij/zij voor het krediet moet voorzien.

125% hypotheek. Door middel van een 125% hypotheek kan men tot 125% van de aankoopwaarde van het huis lenen. Via de 125% hypotheekleningen kan men met andere woorden zowel de aankoopprijs, als bijkomende kosten zoals registratie, notaris en schuldsaldoverzekering bekostigen. Dit type van hypotheeklening is bijgevolg perfect geschikt voor gezinnen zonder een brede startbasis. Het nadeel aan een 125% hypotheek is dan uiteraard dat de kostprijs duurder ligt omdat er meer geld ontleent wordt. Het is daarom altijd verstandig om zelf zoveel mogelijk geld bijeen te sparen alvorens een woning aan te schaffen.

Welke kosten komen er bij geld lenen voor een huis?

Als kredietnemer dient men bij lenen voor een huis rekening te houden met bijkomende kosten. Zo zal men naast de aankoopprijs tevens geconfronteerd worden met schattingskosten, registratierechten, inschrijvingskosten, ereloon van de hypotheekbewaarder, ereloon van de notaris, aktekosten en dossierkosten. Een hele boterham die de prijs de hoogte in stuwen:

  • Schattingskosten. De schattingskosten komen in se voor de aankoop van het huis of appartement. Via een schatting kan men achterhalen of de vraagprijs van de verkopers overeenstemt met de werkelijke waarde van het huis. De meeste hypothecaire kredietgevers werken voor woonleningen samen met welbepaalde expertbureaus, waardoor men niet de mogelijkheid heeft een eigen (goedkopere) expert aan te stellen. De gemiddelde kostprijs van een expertise varieert tussen de 175 en 350 EUR (excl. BTW).
    Indien de hypothecaire kredietgever de schatting door een bepaalde expert oplegt, is hij met ingang van 1 april 2017 verplicht deze schattingskosten in het jaarlijks kostenpercentage (JKP) op te nemen.
  • Rechten voor de registratie van het hypothecair krediet (registratiebelasting). De rechten voor de registratie van het hypothecair krediet mogen niet verward met de onder vermelde “registratierechten”. Hoewel de naam bijna identiek lijkt, hebben de twee rechten een verschillend doel én zal men ze beiden moeten betalen bij een hypothecaire lening. De rechten voor de registratie van de (hypothecaire) akte in het hypotheekregister bedragen in heel België 1% op het leenbedrag verhoogd met de “aanhorigheden”. Voor eventuele bijlage(n) bij de hypothecaire akte wordt een vast tarief van 100 EUR gehanteerd, ongeacht het aantal bijlagen.
  • Registratierechten. Registratierechten zijn een belasting die men verschuldigd is bij de aankoop van een woning. Het bedrag van deze belasting varieert van gewest tot gewest. Zo betaalt men in beginsel 10% registratierechten op de aankoopprijs in het Vlaams Gewest, 12,5% in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en 12,5% in het Waalse Gewest. (Noteer daarbij dat sinds 1 januari 2017 bij de aankoop van een eigen woning in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest, de eerste schijf van 175.000 EUR vrijgesteld is van registratierechten).
    Als koper van een woning zal men steeds deze belasting verschuldigd zijn, tenzij het zou gaan om een nieuwbouwwoning. Bij een nieuwbouwwoning worden de registratierechten vervangen door 21% BTW.
  • Inschrijvingskosten of hypotheekrecht. Voor de eigenlijke inschrijving van de hypothecaire lening in het register betaalt men 0,3% inschrijvingskosten op het leenbedrag verhoogd met de “aanhorigheden”.
  • Ereloon hypotheekbewaarder. De hypotheekbewaarder ontvangt voor de inschrijving van de hypotheek een vastgesteld ereloon. Het bedrag van het ereloon wordt berekend op basis van het leenbedrag verhoogd met de “aanhorigheden”.
  • Ereloon notaris. Het ereloon van de notaris wordt wettelijk bepaald, waardoor er geen verschil is tussen het ereloon van twee notarissen. Het ereloon van de notaris voor woonleningen wordt berekend op basis van een percentage op het leenbedrag verhoogd met de “aanhorigheden”. De berekening van het ereloon gebeurt conform schijven, waarbij een lager percentage verschuldigd is voor de hogere schijven van de hypotheeklening. Wanneer zowel de verkoper als koper een eigen notaris hebben, zullen de twee notarissen het wettelijk bepaalde honorarium dienen te delen.
  • Aktekosten. In de praktijk zullen er allerhande opzoekingen moeten gebeuren vooraleer een notaris kan overgaan tot het verlijden van de hypotheeklening. Bij de lening voor een huis zal men o.a. een kadastraal plan en uittreksel, stedenbouwkundige inlichtingen en belastingnotificaties moeten aanvragen. De aktekosten voor woonkredieten variëren afhankelijk van het aantal handelingen dat de notaris voor het dossier moet stellen.
  • Dossierkosten. De dossierkosten bij de bank staan in principe los van de hypotheeklening. De dossierkosten zal men dus niet moeten betalen aan de notaris of hypotheekbewaarder, maar aan de kredietgever voor de lening van het huis. Gemiddeld variëren de dossierkosten bij banken tussen de 200 à 300 EUR. De maximale dossierkosten zijn intussen wettelijk geplafonneerd. Indien een bank niet bereid zou zijn om in te gaan op jouw voorstel om een lagere rentevoet voor het woonkrediet toe te staan, kan men in elk geval nog onderhandelen zodat de bank de dossierkosten achterwege laat.

Aanhorigheden bij hypothecaire lening?

Wat bedoelt men met de “aanhorigheden”? Zoals hoger vermeld, worden diverse kosten berekend op het leenbedrag verhoogd met de aanhorigheden. Met aanhorigheden worden de kosten bedoeld die de kredietgever zou moeten maken om het openstaande kapitaal te recupereren van de kredietnemer (o.a. woonverzekering, kosten van beslag, etc.). Gemiddeld kunnen de aanhorigheden geraamd worden op 5 à 10% van het ontleende kapitaal.

Zelfs na het betalen van bovenstaande kosten voor de hypotheeklening, dient men nog met bijkomende uitgaven in het gezinsbudget rekening te houden. Naast het onderhouden van het appartement of huis, zal men geregeld moeten instaan voor:

  • Verzekeringspremies. Binnen de woonkredieten wordt daarmee vooral gedoeld op de schuldsaldoverzekering en brandverzekering. Hoewel beide verzekeringen niet verplicht zijn in België, neemt het overgrote deel van de kopers bij hun woonlening steeds een schuldsaldoverzekering en brandverzekering om hetzij het risico van het vroegtijdig overlijden van één van de hypothecaire kredietnemers, hetzij het tenietgaan van de woning bij brand of andere onverwachte gebeurtenissen tegen te gaan.
  • Onroerende voorheffing. De onroerende voorheffing is een jaarlijkse belasting die men betaalt op onroerende goederen. Het jaarlijks verschuldigd bedrag van de onroerende voorheffing wordt berekend als een percentage van het kadastraal inkomen (KI) en zal dus wijzigen van zodra men via een bijkomende lening voor het huis aanpassingswerken zou uitvoeren.
  • Kosten van mede-eigendom. Van zodra men een appartement of huis koopt dat deel is van een groter geheel (bv. appartementsgebouw, woonerf met gemeenschappelijke conciërge en/of zwembad) zal men rekening moeten houden met de kosten voor mede-eigendom. Naarmate er meer gemeenschappelijke voorzieningen zijn, zal men geconfronteerd worden met hogere kosten die men moet betalen aan de gebouwbeheerder (ook wel “syndicus” genoemd).

Woonkrediet waarborgen via een hypothecair mandaat

Bovenstaande opdeling van bijkomende kosten bij woonleningen maakt duidelijk dat geld lenen via een hypotheek geen goedkope transactie is. Om de bijkomende kosten van woonleningen te beperken, staan bepaalde kredietgevers toe om het geleende kapitaal te waarborgen via een hypothecair mandaat. Dankzij het hypothecair mandaat krijgt de kredietgever de mogelijkheid om op eender welk ogenblik tijdens de hypothecaire lening voor een huis de hypothecaire inschrijving effectief te vestigen, zonder daarvoor nogmaals de hypothecaire kredietnemers te contacteren.

De lagere kostprijs is het grootste voordeel van woonkredieten waarborgen via een hypothecair mandaat. De hypothecaire lening wordt immers niet ingeschreven bij de hypotheekbewaarder, waardoor men ook niet moet instaan voor (i) de inschrijvingskosten of het hypotheekrecht én (ii) het ereloon van de hypotheekbewaarder. De registratierechten, het ereloon van de notaris en de aktekosten zijn daarnaast ook een stuk lager dan bij de hypothecaire inschrijving.

Het kiezen voor het hypothecair mandaat heeft evenwel ook enkele nadelen:

  • Onzekerheid of de hypothecaire inschrijving zal worden gevestigd. Door het hypothecair mandaat geeft de kredietnemer de toestemming aan de kredietgever om op eender welk moment tijdens de hypotheeklening een hypotheek te nemen, bv. wanneer men geconfronteerd wordt met onverwachte gebeurtenissen waardoor men de periodieke aflossingen niet meer kan betalen.
  • Verlies van fiscale stimuli. De Belgische en Vlaamse fiscus moedigt het gebruik van lenen voor een huis aan via allerhande fiscale voordelen. Wanneer men het ontleende kapitaal waarborgt via een hypothecair mandaat verliest men deze voordelen. Daardoor wordt het hypothecair mandaat vooral afgesloten door kredietnemers die niet (meer) kunnen genieten van de fiscale voordelen, aangezien ze bv. de woning aankopen als tweede verblijf en reeds de fiscale korf opgevuld hebben.
  • Dubbele kosten. Wanneer de kredietgever over gaat tot de hypothecaire inschrijving, zal men opnieuw registratierechten, ereloon van de notaris en aktekosten moeten betalen. Op die manier betaalt men dus niet alleen op een bepaald moment toch inschrijvingskosten of het hypotheekrecht én het ereloon van de hypotheekbewaarder, maar zal men twee maal registratierechten, ereloon van de notaris en aktekosten moeten betalen.

Hoe wordt een hypotheek gevestigd?

Het vestigen van een hypotheek bij aanvang van de woonlening of vanuit een hypothecair mandaat verloopt via volgende stappen:

  1. Vestigen van de hypotheek: de kredietgever en kredietnemer komen in een geschrift overeen dat een hypotheek op onroerend goed X zal worden gevestigd in het voordeel van de kredietgever.
  2. Inschrijven van de hypotheek: de gevestigde hypotheek wordt ingeschreven in de registers van het hypotheekkantoor. Door de hypothecaire inschrijving wordt de kredietgever van de woonkredieten gedurende 30 jaar bevoorrecht. Na afloop van de 30 jaar kan het hypothecaire inschrijving worden vernieuwd, zodat de kredietgever zijn voorrecht behoudt.

Hou er rekening mee dat uitsluitend authentieke aktes kunnen opgenomen worden in het register van de hypotheekbewaarder. Een onderlinge leningsovereenkomst tussen de kredietgever en kredietnemer zal dus de partijen wel degelijk binden wat betreft de woonlening en terugbetalingsmodaliteiten, maar schept pas een voorrecht voor de kredietgever van zodra de afspraken in een notariële akte werden bekrachtigd.

Woonkredieten herzien

Een woonlening laten herzien of herfinancieren kan in bepaalde gevallen resulteren in een aanzienlijke besparing op de totaalkost van de woonlening. De rentevoeten die kredietgevers voor hun woningkredieten hanteren, evolueren immers mee met het economische klimaat. Zo kan het met andere woorden zijn dat kredietnemers die tientallen jaren geleden een hypotheeklening afsloten met vaste rentevoet inmiddels een woonlening aan de helft van de prijs zouden kunnen bekomen.

Een woonkrediet herzien kan op twee manieren. Ofwel onderhandelt men met de huidige kredietgever om een meer gunstige rentevoet te bekomen, waarna de hypothecaire inschrijving ongedaan zal moeten worden gemaakt en een nieuwe hypotheeklening moeten worden afgesloten. Een andere mogelijkheid is de hypotheeklening bij de huidige kredietgever vervroegd af te lossen en de hypotheek onder te brengen bij een nieuwe kredietgever. In elk van de beide situaties dient men rekening te houden met bijkomende kosten. Naast de wederbeleggingsvergoeding voor het vroegtijdig aflossen van de hypotheek, zal men ook moeten opdraaien voor de nieuwe registratiekosten, inschrijvingskosten of hypotheekrecht, ereloon van de hypotheekbewaarder, ereloon van de notaris, aktekosten en dossierkosten.

Het herfinancieren van een woonlening loont enkel wanneer het totale rendement meer is dan de totaalprijs van alle kosten van de herfinanciering. Het herzien van woonkredieten is dus een kwestie van kosten vergelijken.

Vergelijk hypothecaire leningen

AanbiederMinimumMaximumBestemmingJKP vanaf (*)Simulatie
Logo auxifina leningen€ 7.500OnbekendAankoop woning2,55%Gratis aanvraag
logo creditcourt leningen€ 25.000€ 400.000Aankoop woning3,38%Gratis aanvraag
logo creditvite leningen€ 15.000€ 300.000Aankoop woning4,05%Gratis aanvraag
logo kredietpartner leningen€ 15.000€ 300.000Aankoop woning4,05%Gratis aanvraag
logo hypotheekwinkel€ 0€ 0Aankoop woningVergelijkingGratis aanvraag

Lees meer berichten gerelateerd aan Woonleningen:

TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?

TIP: Hypotheekwinkel is een onafhankelijk adviseur en vergelijkt voor u woonleningen bij meer dan 20 banken. Klik hier voor meer informatie.