Let op, geld lenen kost ook geld.

button leningen vergelijken

Een tweede hypotheek: voordelen en nadelen

Wie twijfelt over een tweede hypotheek voor bv. de aankoop van een vakantiewoning of de renovatie van de huidige woning, zit wellicht met vele vragen. Hoe kan men een tweede hypotheek berekenen en resulteert een 2e hypotheek steeds in een financieel en fiscaal voordeel?

Een huis verbouwen via een tweede hypotheek

Verbouwingsplannen kan men in principe financieren op verschillende manieren. Zo kan men ofwel bij een lage rente op spaargeld overtollige spaarreserves benutten, kan men ook een schenking of erfenis benutten om de investering te financieren, ofwel een wederopname van een bestaande hypotheek doen, dan wel een tweede hypotheek afsluiten.

Wederopname bestaande hypotheek

Bij een heropname of wederopname van de bestaande hypotheek komen de kredietgever en kredietnemer overeen dat het geld dat reeds voor de hypothecaire lening werd terugbetaald, opnieuw ontleend wordt. Aangezien de heropname kadert binnen een bestaande hypothecaire inschrijving, zullen er geen registratiekosten, kosten van de hypotheekbewaarder of notariskosten verschuldigd zijn.

Daarenboven geniet men als kredietnemer van de rentevoet zoals die van kracht is op het moment van de heropname van de hypothecaire lening. Wanneer de rentevoet van woningkredieten doorheen de jaren daalde, zal men dus bij een heropname van de bestaande hypotheek kunnen genieten van de verlaagde rentevoeten.

Opgelet: aangezien men bij aanvang van een hypothecaire lening hoofdzakelijk intrest terugbetaalt, zal het pas mogelijk zijn de bestaande hypotheek her op te nemen van zodra men voldoende kapitaal terugbetaald heeft.

Een tweede hypotheek

Geen overtollig spaargeld of mogelijkheid om het reeds afgeloste deel van de hypotheek opnieuw op te nemen? Dan bestaat er nog steeds de mogelijkheid om de verbouwingswerken via een tweede hypotheek te financieren.

Afhankelijk van het gegeven of de oorspronkelijke hypotheek op de woning reeds afgelost is, zal de tweede hypotheek zorgen voor een hypothecair voorrecht in eerste of tweede rang. In de hypothese dat de oorspronkelijke hypothecaire lening (nog) niet volledig afgelost is, zal de kredietgever waarmee de nieuwe lening afgesloten wordt een hypothecair voorrecht in tweede rang ontvangen. In geval de kredietnemer zou nalaten de openstaande achterstallen te voldoen, zullen beide kredietgevers kunnen overgaan tot uitvoerend beslag op het onroerend goed én een gedwongen verkoop, maar zal de eerste, oorspronkelijke hypothecair kredietgever bij voorrang uit de opbrengst van de verkoop vergoed worden.

De tweede hypothecaire kredietgever zal dit verhoogd risico compenseren door wellicht een hogere rentevoet toe te passen. Zo de oorspronkelijke hypothecaire lening voor de aankoop of bouw van de woning wel reeds zou afgelost zijn, zal de nieuwe kredietgever een hypotheek in eerste rang ontvangen.

Uw tweede verblijf via een 2e hypotheek financieren

De financiering van een tweede verblijf is een andere in de praktijk vaak voorkomende toepassing van de tweede hypotheek. Kredietnemers kunnen daarbij geïnteresseerd zijn in een tweede verblijf o.a. aan de Belgische of buitenlandse kust als investering of voor eigen gebruik.

Indien men de tweede hypotheek zou wensen af te sluiten voor een tweede verblijf in België is de woning waarop de waarborg zal rusten afhankelijk van het gegeven of de eerste hypotheek reeds terugbetaald is. In principe heeft een hypotheek betrekking op het onroerend goed dat via het woningkrediet wordt gefinancierd. Of anders: aangezien de tweede hypotheek betrekking heeft op de vakantiewoning die men wenst aan te kopen, zal ook het hypothecair voorrecht betrekking hebben op de vakantiewoning.

huis met tweede hypotheek kopenIndien de kredietnemer zou nalaten de 2e hypotheek tijdig af te lossen, zal de kredietgever uitsluitend over kunnen gaan tot de verkoop van de vakantiewoning én alle achterstallen en boetes recupereren uit de verkoop van de vakantiewoning.
Wanneer de eerste hypotheek reeds volledig afgelost is, kunnen de kredietgever en kredietnemer evenwel overeenkomen dat de hypotheek betrekking heeft op de eigen gezinswoning en dus niet de vakantiewoning. De kredietgever kan daarbij in ruil bv. een rentekorting op de 2e hypotheek toestaan aangezien het risico van de kredietgever lager is.

Overweegt men een tweede verblijf te kopen in het buitenland? Dan kan de kredietgever eisen dat een hypotheek wordt verworven op zowel de vakantiewoning in het buitenland, als de eigen woning in België. Het afsluiten van een dergelijke hypothecaire lening is natuurlijk niet zonder risico: indien men de 2e hypotheek niet meer kan aflossen, dreigt men zowel de gezinswoning als vakantiewoning bij een gedwongen verkoop te verliezen.

TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?

TIP: Hypotheekwinkel is een onafhankelijk adviseur en vergelijkt voor u woonleningen bij meer dan 20 banken. Klik hier voor meer informatie.

Voordelen en nadelen van een tweede hypotheek

Het financieren van zowel verbouwingen als een tweede verblijf via een tweede hypotheek heeft meerdere voordelen en nadelen.

Voordelen van een tweede hypotheek

Meer gunstige rentevoet dan via persoonlijke lening of renovatielening: Voor het verbouwen van een woning bieden kredietgevers regelmatig een specifieke renovatielening aan. Zeker bij het uitvoeren van groene verbeteringswerken, is deze groene lening voordeliger dan een algemene persoonlijke lening.

Anderzijds zou men ook verbouwingen via een algemene persoonlijke lening kunnen betalen, op voorwaarde dat het bedrag van de verbouwingswerken binnen de maximumgrenzen van de persoonlijke lening ligt. Toch wordt vooral de 2e hypotheek aanbevolen, aangezien kredietgevers voor een hypotheek een lagere rentevoet hanteren dan bij een persoonlijke lening of renovatielening. Bij een 2de hypotheek dient het onroerend goed immers als waarborg, terwijl de kredietgever bij een persoonlijke lening of renovatielening in beginsel over geen waarborg beschikt.

Fiscale stimuli: De Vlaamse overheid stimuleert het kopen en verbouwen van een woning via de zogenaamde “geïntegreerde woonbonus”. Via deze bonus kan men jaarlijks een bedrag van zijn/haar verschuldigde belastingen in mindering brengen. Hoewel men als kredietnemer bij een tweede hypotheek niet zal kunnen genieten van de verhoging voor de enige woning, resulteert de hypothecaire lening doorgaans in mooi bedrag aan belastingvermindering.

Op een tweede woning zullen belastingen verschuldigd zijn. Het Kadastraal Inkomen van die tweede woning zal moeten aangegeven worden in uw aangifte en daarop worden belastingen berekend. Het in aftrek brengen van de betaalde interesten op een tweede hypotheeklening zal vaak voldoende zijn om deze extra belasting te compenseren. Om de intresten in aftrek te kunnen nemen hoeft het zelfs niet per se om een hypothecaire lening te gaan.

Ook de kapitaalaflossingen kunnen in sommige gevallen in aftrek genomen worden. In eerste instantie moet het dan wél gaan om een lening die gewaarborgd is door een hypotheek, maar dient er ook ruimte te zijn in de aangifte. Benut u al een aftrek langetermijnsparen of brengt u nog steeds de aflossingen van een eerste hypotheeklening in? Dan zou de kans kunnen bestaan dat er geen ruimte tot extra aftrek meer is. Uw bank zal u zeker kunnen helpen om het effect van een tweede woonlening te berekenen.

Behoud van spaarreserves: Door een 2e hypotheek af te sluiten, vermijdt men beroep te moeten doen op de eigen opgebouwde spaarreserves of de hulp van een ouder.

Hypothecaire inschrijving voor tweede woning soms niet nodig: In het geval dat de eerste hypothecaire lening, die slaat op de gezinswoning, bijna volledig is terugbetaald, dan kan deze lening opnieuw opgenomen worden. Dit is ongeacht of het gaat om een verbouwing of de aankoop van een tweede woning. Er moet dan wel een hypotheek gevestigd zijn op de eerste woning, maar hiermee kunnen kosten die zouden slaan op een nieuwe hypothecaire inschrijving vermeden worden.

Nadelen 2e hypotheek

Verbintenis over lange termijn. Door een 2e hypotheek af te sluiten, verbindt men zich opnieuw gedurende 20, 25 jaar of zelfs langer met een kredietgever. Men zal gedurende deze looptijd periodiek een aflossing dienen te doen, tenzij men de tweede hypotheek vervroegd zou aflossen.

Wanneer u een tweede pand (vakantiewoning, opbrengsten-eigendom of appartement) als vijftigplusser aankoopt, dan is de kans groot dat de bank geen langere termijn toestaat dan 15 jaar. Dat is een relatief korte periode waardoor het soms nodig is om reserves aan te spreken. U gebruikt uw reserves dan wel het best bij de aankoop van de woning, om op die manier het leenbedrag (en het totaal aan rente) zo laag mogelijk te houden.

Bijkomende kosten hypotheek. Aan het afsluiten van een hypotheek in het algemeen, en dus ook een tweede hypotheek zijn kosten verbonden. Zo zal men rekening dienen te houden met registratierechten, inschrijvingskosten of het hypotheekrecht, ereloon van de notaris en aktekosten.

Een kredietgever kan ook vereisen, zeker bij de renovatie van de bestaande woning, dat de woning opnieuw geschat wordt door een expert, waardoor men als kredietnemer zal moeten instaan voor de kosten van het expertisebureau. Wanneer men daartegenover de verbouwingen zou financieren via een persoonlijke lening of renovatielening zullen er geen bijkomende kosten kunnen opduiken. Voor dit soort leningen zal alleen een factuur of offerte vereist zijn.

Tijdrovend. Zoals hierboven verduidelijkt, zal men bij een tweede hypotheek alle stappen én kosten van een eerste hypotheek dienen te herdoen. Men zal dus opnieuw nood hebben aan een notariële akte, waardoor men op circa 4 à 5 maand zal moeten rekenen alvorens de financiering rond is.

Gemeente- en/of provinciebelasting tweede verblijf. Zo men de tweede hypotheek zou afsluiten voor een tweede verblijf in België, zal men rekening dienen te houden met de gemeente- en/of provinciebelasting voor tweede verblijven. Veel steden en gemeenten leggen een belasting op tweede verblijven op indien men niet op de plaats van het tweede verblijf gedomicilieerd is. Zeker in bepaalde badsteden aan de Belgische kust kan deze belasting oplopen tot 900 à 1.000 EUR per jaar.

Onroerende voorheffing. Bij het bekostigen van een tweede pand zal men evenzeer rekening dienen te houden met de onroerende voorheffing op onroerende goederen in België. Net als elke woning of bedrijfsruimte in België is een tweede verblijf onderworpen aan onroerende voorheffing berekend overeenkomstig het kadastraal inkomen (KI) van de woning.

Mogelijk verlies van fiscale stimuli. Zoals hierboven verduidelijkt, werden alle initiatieven ter ondersteuning van de financiering van een woning gebundeld door de Vlaamse overheid binnen de geïntegreerde woonbonus. Wanneer men nog een eerste hypotheek zou lopen hebben, dan wel reeds aan Tak 21-langetermijnsparen zou doen bestaat het risico dat de fiscale korf van de belastingvermindering reeds gevuld is en men daardoor geen fiscale voordelen voor de tweede hypotheek ontvangt. Men behoudt evenwel steeds de mogelijkheid om de intresten van de tweede hypotheek in mindering te brengen.

Of het afsluiten van een tweede hypotheek een nuttige investering is, is bijgevolg afhankelijk van verschillende factoren. In geval van twijfel kan men steeds de tweede hypotheek berekenen of een tweede hypotheek simulatie uitvoeren om het totale kostenplaatje van deze bijkomende hypotheek te vergelijken met bv. de verbouwingen per persoonlijke lening of renovatielening. Is het benodigd bedrag groter dan 40.000 euro, dan zal een wederopname of een nieuwe hypotheek mogelijks de beste uitkomst zijn. Voor bedragen die lager liggen, kan ook een renovatielening of groene lening misschien al een uitkomst bieden.

Goedkoopste hypothecaire lening vinden

AanbiederMinimumMaximumSoortJKP vanaf (*)Simulatie
Logo auxifina leningen€ 7.500OnbekendHypothecaire lening2,55%Gratis aanvraag
logo creditcourt leningen€ 25.000€ 400.000Hypothecaire lening3,38%Gratis aanvraag
logo creditvite leningen€ 15.000€ 300.000Hypothecaire lening4,05%Gratis aanvraag
logo kredietpartner leningen€ 15.000€ 300.000Hypothecaire lening4,05%Gratis aanvraag
logo hypotheekwinkel€ 0€ 0Hypothecaire leningVergelijkingGratis aanvraag