Let op, geld lenen kost ook geld.

button leningen vergelijken

Woonlening herzien: is herfinancieren interessant?

Wat is een herfinancieringslening?
Een kredietnemer en kredietgever zullen bij aanvang van de hypotheek of het woonkrediet een rentevoet overeen komen. Afhankelijk van het type van de hypotheek blijft deze rentevoet al dan niet gelden gedurende de hele looptijd van de lening. De rente van leningen en dan in het bijzonder de langetermijnrente, staan echter niet stil. Door evoluties op de financiële markt kunnen rentevoeten van leningen stijgen of dalen. Wie bijvoorbeeld op datum X om een simulatie van een hypotheek voor 150.000 EUR verzoekt, zal op datum X+1 maand voor hetzelfde bedrag mogelijks een hogere of lagere rentevoet van de kredietgever ontvangen.

Binnen de kredietmarkt kan men op deze daling van de langetermijnrente inspelen door de lening te herfinancieren. Op deze manier gaat men de lening bij de oorspronkelijke kredietgever herzien en de hypotheek onderbrengen bij een nieuwe kredietgever. Een herfinanciering is echter niet kosteloos en zal bepaalde financiële gevolgen hebben.

Aandachtspunten bij lening herfinancieren

Wie spreekt over een herfinancieringslening, spreekt onmiddellijk ook over bijkomende kosten. In de praktijk zou men als kredietnemer pas moeten omschakelen van kredietgever wanneer het verschil tussen de huidige rentevoet en de toekomstige rentevoet voldoende groot is om alle bijkomende kosten te dekken én nog winst te maken. Bij een herfinancieringslening moet men rekening houden met volgende bijkomende kosten:

  • Wederbeleggingsvergoeding. Als kredietnemer zal men steeds een wederbeleggingsvergoeding verschuldigd zijn wanneer men een hypotheek vervroegd aflost. Het bedrag van de wederbeleggingsvergoeding is wettelijk beperkt tot 3 maand intrest op het bedrag dat men vervroegd terugbetaalt.
  • Kosten schrapping bestaande hypotheek. Zoals reeds verduidelijkt op onze website, ontvangt de kredietgever via een hypotheek een bijkomende zekerheid die geregistreerd wordt bij de hypotheekbewaarder. Wanneer men besluit een herfinanciering af te sluiten, zal het voorrecht van de eerste kredietgever bij de hypotheekbewaarder moeten worden opgeheven. Dit wordt ook wel de schrapping of doorhaling van de bestaande hypotheek genoemd. Een schrapping van de bestaande hypotheek vereist steeds een notariële akte, wat de kostprijs van een herfinanciering doet stijgen.
  • Kosten vestigen nieuwe hypotheek. Nadat de hypotheek van de oude kredietgever is geschrapt, kan men een nieuw hypothecair voorrecht toestaan. De tweede kredietgever ontvangt door de nieuwe hypotheek dezelfde voorrechten als de eerste kredietgever. Zoals reeds verduidelijkt, vereist het vestigen van een hypotheek de tussenkomst van een notaris en notariële akte.
  • Bijkomende kosten verbonden aan het schrappen van de bestaande hypotheek en vestigen van de nieuwe hypotheek. Deze diverse kosten omvatten o.a. de dossierkosten bij beide kredietgevers en het – voor zover vereist – opnieuw schatten van de waarde van de woning door een expert.
    Zoals verduidelijkt op onze website werden met ingang van 1 april 2017 de maximale dossierkosten bij een herfinanciering wettelijk beperkt.
  • Kosten verbonden aan gelieerde producten. Mogelijk onderschreef de kredietgever uitsluitend een hypotheek tegen het jaarlijks kostenpercentage (JKP) uit de kredietovereenkomst voor zover ook bijkomende producten zoals een schuldsaldoverzekering, woningverzekeringen en/of bankproducten zoals een kredietkaart mee werden afgenomen. Wanneer men zou besluiten de hypotheek bij een andere kredietgever onder te brengen, zal men ermee rekening moeten houden dat de herfinanciering ook implicaties zou kunnen hebben op deze producten.

Pas indien men een overzicht heeft van alle bijkomende kosten én de hoogte daarvan, kan men een objectief oordeel vellen over het nut van de herfinancieringslening in een bepaalde situatie. Probeer nooit appelen met peren te vergelijken, in de zin van producten financieel te vergelijken wanneer ze niet dezelfde dekking hebben. Zeker bij gelieerde producten zoals een schuldsaldoverzekering of woningverzekering verschilt de dekking sterk tussen financiële instellingen, waardoor men moeilijk louter op de benaming van een product kan afgaan.

Vroeger werd als gouden regel vooropgesteld dat om winst te maken via een herfinanciering de toekomstige rentevoet bij de nieuwe kredietgever minimum 1% lager diende te liggen dan de huidige rentevoet. Gelet op het feit dat de rentevoeten de voorbije jaren sterk fluctueerden, geldt de 1%-regel niet langer. Hoe langer de restduur van de hypotheek, hoe minder renteverschil men nodig heeft om de lening te herzien. Op basis van analytische gegevens blijkt een renteverschil van 0,3% bij een hypotheek op 20, 25 of 30 jaar reeds voldoende om de kosten van de wederbeleggingsvergoeding, kosten schrapping bestaande hypotheek, kosten vestigen nieuwe hypotheek en kosten verbonden aan gelieerde producten te dekken én nog winst te maken.

hypotheekwinkel banner

Herfinancieringslening kan ook bij dezelfde bank!

Eén van de meest voorkomende vragen is hoe men een herfinancieringslenig het beste aanpakt. Wanneer men op de hoogte is van hoeveel de rentevoet bij een concurrerende kredietgever bedraagt, kan men de huidige kredietgever aanspreken met de vraag of de rentevoet van de lopende hypotheek niet kan worden gewijzigd. Het voordeel van een herfinanciering bij de eigen kredietgever is dat men niet geconfronteerd wordt met bovenvermelde hypotheekkosten. Zo zal men het huidig hypothecaire voorrecht niet moeten laten schrappen en hoeft er geen nieuwe hypotheek geregistreerd te worden.

Hou er rekening mee dat de een herfinancieringslening geen verplichting betreft. Een kredietgever snijdt immers “in zijn eigen vel” door een lagere rentevoet toe te staan. Wanneer de eigen kredietgever evenwel niet bereid zou zijn een aanpassing aan de rentevoet toe te staan, zal men noodzakelijk een andere, concurrerende kredietgever dienen aan te spreken.

Voordelen en nadelen lening herzien

Het herzien van een hypotheek heeft zowel voor- als nadelen. Zo zal de herfinancieringslening resulteren in volgende voordelen:

  • Besparing totale rente. Een herfinanciering wordt voornamelijk gedaan om een lagere rentevoet te bekomen, wat resulteert in een lager totaalbedrag dat men dient terug te betalen voor de lening.
  • Verlenging looptijd hypotheek. Hoewel men bij een herfinanciering in principe het openstaande kapitaal bij de eerste kredietgever aflost en men voor ditzelfde bedrag en looptijd een lening bij de nieuwe kredietgever afsluit, kan men onderhandelen met de nieuwe kredietgever om een verlenging van de hypotheek te bekomen. Zo kan men besluiten de hypotheek met een resterende looptijd van 16 jaar te herfinancieren op 20 jaar. Op die manier wordt de hypotheek verlengd qua tijd en heeft men een lagere maandelijkse hypotheeklast.
  • Verschillende leningen samenvoegen. Bepaalde kredietgevers staan het toe om alle lopende leningen samen te voegen onder de hypotheek voor de gezinswoning. Zo zou men het openstaande krediet van de kredietkaart, lening op afbetaling en woningkrediet kunnen samenvoegen onder één hypotheek. Het voordeel daarbij is dat men als kredietnemer uitsluitend één bedrag heeft dat men maandelijks moet aflossen en de schuldenlast doorzichtiger is. In het merendeel van de gevallen zorgt het samenvoegen van verschillende lening binnen één hypotheek ook voor een besparing op de rente die men dient te betalen.

Het herfinancieren van een hypotheek heeft evenwel ook enkele nadelen:

  • Bijkomende kosten. Zoals hiervoor verduidelijkt, zorgt een herfinanciering voor een heleboel aantal bijkomende kosten. Zo zal men rekening dienen te houden met een wederbeleggingsvergoeding, schrapping van de bestaande hypotheek, kosten van het vestigen van een nieuwe hypotheek en kosten verbonden aan gelieerde producten.
  • Administratieve rompslomp. Waar men misschien 10 of 15 jaar alles wat betreft de hypotheek bij één kredietgever en één notaris heeft geregeld, zal men nu in zee moeten gaan met (wellicht) een nieuwe kredietgever en/of notaris. Het herfinancieren van een lening brengt dus extra papierwerk met zich mee.
spaarvarken woning besparen door te herfinancieren

© Shutterstock – Woning herfinancieren interessant?

Gevolgen herfinancieringslening voor de woonbonus?

Wil men geld lenen voor een huis, dan wordt ook altijd rekening gehouden met de fiscale impact van deze lening. Wie dankzij de renteverlagingen winst kan maken door de woonlening te herfinancieren kan zich misschien de vraag stellen welke impact dit heeft op de bestaande woningaftrek in de belastingaangifte. Een herfinancieringslening zal geen bijkomend nadeel vormen voor uw aftrek woonbonus: er wordt steeds gekeken naar de oorspronkelijke lening en het stelsel waarin u valt, zal dan ook behouden blijven.

Toch kan het zijn dat er in bepaalde gevallen aandachtspunten kunnen zijn. Indien het ontleende bedrag van de herfinancieringslening exact overeenstemt met het openstaande saldo van de oorspronkelijke lening dan is er geen probleem. Wanneer u echter de bijkomende kosten mee ontleend met de herfinancieringslening, dan zal u rekening moeten houden met het oorspronkelijke leenbedrag van de woonlening uit het verleden. Bij het invullen van uw aangifte dient u dan de terugbetaalde bedragen te vermenigvuldigen met het bedrag van de oorspronkelijke lening [teller]en te delen door het bedrag van de herfinancieringslening [noemer]. Het bekomen resultaat kan u dan gebruiken voor het invullen van uw belastingaangifte.

Hypothecaire leningen vergelijken

hypotheekwinkel banner
AanbiederMinimumMaximumSoortJKP vanaf (*)Simulatie
Logo auxifina leningen€ 7.500OnbekendHypothecaire lening2,55%Gratis aanvraag
logo creditcourt leningen€ 25.000€ 400.000Hypothecaire lening3,38%Gratis aanvraag
logo creditvite leningen€ 15.000€ 300.000Hypothecaire lening4,05%Gratis aanvraag
logo kredietpartner leningen€ 15.000€ 300.000Hypothecaire lening4,05%Gratis aanvraag
logo hypotheekwinkel€ 0€ 0Hypothecaire leningVergelijkingGratis aanvraag

Wilt u ook de goedkoopste lening vinden?

button leningen vergelijken