Waarom en wanneer kiezen voor een overbruggingskrediet?
Wanneer men besluit een appartement of huis te verkopen is dit veelal omdat men zijn/haar oog heeft laten vallen op een andere woonst. Wat kan men doen wanneer men na lang zoeken hét droomhuis gevonden heeft, maar over onvoldoende financiële middelen beschikt om het huis contant aan te kopen? Een overbruggingskrediet is een krediet waarbij de kredietgever tijdelijk het bedrag van de verkoopprijs van de oorspronkelijke woning zal voorleggen.
Met deze verkoopprijs kan de verkoper een deel van de aankoopprijs van de nieuwe woning financieren of starten met de bouw van de nieuwe woning. Een overbruggingskrediet is dus niet alleen mogelijk voor bestaande projecten, maar men kan tevens een overbruggingskrediet simulatie doen voor een nieuwbouwproject.
Via een overbruggingskrediet of verbindingskrediet vermijdt men dus de situatie dat men opnieuw het gehele aankoopbedrag moet lenen voor een huis. Een overbruggingskrediet wordt specifiek toegestaan om de korte, moeilijke periode tussen verkoop en aankoop te overbruggen. In principe zal een overbruggingskrediet dus beperkt zijn tot enkele maanden of jaren (veelal stelt men 2 jaar als absoluut maximum), en zal het niet mogelijk zijn het overbruggingskrediet te behouden gedurende de hele looptijd van het nieuwe woonkrediet.
Geld lenen via overbruggingskrediet
Een overbruggingskrediet kan worden afgesloten terwijl de hypothecaire lening van het eerste woonkrediet nog loopt. Bijgevolg zal een overbruggingskrediet in het merendeel van de gevallen niet de vorm aannemen van een nieuwe hypotheek, waardoor de benaming “overbruggingshypotheek” ietwat misleidend is.
Het overbruggingskrediet wordt krachtens de Belgische wetgever gecategoriseerd als een afzonderlijke kredietvorm onder de consumentenkrediet, aangezien er niet bij alle verbindingskredieten sprake is van een lening op afbetaling.
Kenmerkend voor een lening op afbetaling is dat de kredietgever en de kredietnemer een vaste looptijd en vaste maandelijkse terugbetalingen (met inbegrip van zowel kapitaal als rente) overeen komen. Bij een overbruggingskrediet is men daartegenover gedurende de looptijd van het krediet niet verplicht een deeltje kapitaal terug te betalen. Tijdens de overgangsperiode van het overbruggingskrediet betaalt men uitsluitend rente op de opgenomen som. Pas op het moment dat de oorspronkelijke woning is verkocht en men een woonkrediet simulatie zou uitvoeren voor de nieuwe woning, moet men het geleende kapitaal terugbetalen.
Een overbruggingskrediet resulteert dus in ruime flexibiliteit: men is zeker dat men het droomhuis of –appartement kan aankopen, zonder dat men zich (tijdelijk) zorgen moet maken over de financiële gevolgen van deze aankoop.
Bijvoorbeeld: Stefanie en Josua hebben een gezellige stadswoning met een geschatte waarde van 170.000 EUR. Gelet op het eerste kindje dat op komst is, besluiten ze een woning in het groen te zoeken. Stefanie en Josua vinden de geknipte woning op 10 kilometer afstand. Enige kanttekening: het prijskaartje van 270.000 EUR.
Stefanie en Josua besluiten een overbruggingskrediet te nemen voor de geschatte waarde van 170.000 EUR en voor de overige 100.000 EUR een nieuwe hypotheek af te sluiten. Gedurende de tijd dat de woning te koop staat, betalen Stefanie en Josua volgens de standaardformule uitsluitend rente op de opgenomen 170.000 EUR. Op het moment dat de woning verkocht is, betaalt men het geleende kapitaal van 170.000 EUR. Vanaf dan zijn Stefanie en Josua uitsluitend gebonden aan de nieuwe hypotheek en lossen ze periodiek de 100.000 EUR af die ze voor het tweede woningkrediet ontleend hebben.
Overbruggingskrediet vergelijken
© Shutterstock
Waarmee moet men nu rekening houden om overbruggingskredieten onderling te vergelijken?
1. Moment terugbetaling interest. Het tijdstip waarop men de rente van het overbruggingskrediet behoort te betalen varieert van bank tot bank. Bepaalde kredietgevers hanteren de standaardformule bij het overbruggingskrediet waarbij men interest betaalt gedurende de maanden dat men kapitaal van het overbruggingskrediet heeft opgenomen. Pas op het moment dat de oude woonst is verkocht, behoort men het geleende kapitaal terug te betalen. Andere kredietgevers hanteren voor de overbruggingshypotheek de formule dat zowel de interest als het kapitaal op het ogenblik van de verkoop van oude woonst worden terugbetaald. Op die manier vermijdt men onaangename situaties waarbij men tijdelijk – en wellicht onverwacht – geld moet vrijmaken.
2. Looptijd overbruggingskrediet. De kredietgever en verkoper van de oude woning zullen vooraf overeenkomen gedurende welke tijdspanne het overbruggingskrediet wordt toegestaan. Wanneer men een overbruggingskrediet zou berekenen over 24 maanden, heeft men bijgevolg gedurende 24 maanden de tijd om de beste prijs voor de oude woning te ontvangen. Het merendeel van de kredietgevers blijkt bij een woonkrediet simulatie een overbruggingskrediet toe te staan gedurende 12, 24 of 36 maanden.
3. Kostprijs overbruggingskrediet. Doorgaans ligt het jaarlijks kostenpercentage (JKP) van het overbruggingskrediet hoger dan de kostprijs van de initiële hypotheek. Een hypothecaire lening geeft een kredietgever zekerheid om gedurende 15, 20 of meer jaar maandelijks een interest te ontvangen. Bij een overbruggingskrediet heeft de kredietgever zoals supra vermeld enkel recht op een rente gedurende maximum 1, 2 of 3 jaar. Daarenboven stipuleren de meeste overbruggingskredieten dat men geen wederbeleggingsvergoeding verschuldigd is wanneer men vroegtijdig de overbruglening kan aflossen omwille van de verkoop van de oude woonst. In de praktijk blijkt de kostprijs van het overbruggingskrediet hoger te liggen naarmate het ontleende geldbedrag lager is.
4. Vaste of variabele rentevoet. Via een vaste rentevoet betaalt men een vaste maandelijkse rente in de loop van het overbruggingskrediet. Zelfs wanneer plotse economische omstandigheden de rente fel zouden doen stijgen of dalen, zal dit geen impact hebben op de rente die men bij de overbruggingskrediet simulatie heeft ontvangen. Bij een variabele rentevoet zal de rente variëren op basis van de evoluties op de economische en financiële markt.
5. Leenbedrag overbruggingskrediet. Het minimum- en maximumbedrag dat men via een overbruggingskrediet kan ontlenen verschilt sterk van bank tot bank. Zo kan men bij kredietgever A verplicht zijn minimaal 7.500 EUR bij het overbruggingskrediet te ontlenen, terwijl dit bij kredietgever B 15.000 EUR is. Het maximale bedrag dat men zal kunnen ontlenen, zal bij een overbruggingskrediet simulatie worden bepaald op basis van de geschatte verkoopwaarde van de woning, alsook het profiel van de verkoper.
Nagenoeg geen kredietgever zal een overbruggingskrediet toestaan voor meer dan 100% van de geschatte verkoopprijs van de oude woonst, tenzij men voldoende financieel krachtig is. Wanneer men via de overbruglening wenst te lenen voor een nieuw huis, zal men het overbruggingskrediet in één maal opnemen. Wanneer men een nieuwbouwproject neerpoot, zal men de mogelijkheid hebben de overbruggingslening op te nemen in meerdere schijven.
6. Wederbeleggingsvergoeding. Niet alle kredietgevers leggen een wederbeleggingsvergoeding op wanneer men vroegtijdig het overbruggingskrediet zou terugbetalen. Indien sprake van een wederbeleggingsvergoeding, opteert het merendeel van de kredietgevers voor een wederbeleggingsvergoeding à rato van drie maanden rente op het vervroegd terugbetaalde kapitaal.
7. Verplichting tot het afsluiten van een schuldsaldoverzekering. Via een schuldsaldoverzekering geniet men als kredietnemer van voldoende zekerheid dat men niet zelf of de nabestaanden met een financiële kater worden opgezadeld. In tegenstelling tot bij een woonkrediet stellen het merendeel van de kredietgevers niet als voorwaarde dat een bijkomende overbruggingshypotheek wordt afgesloten. De looptijd van het overbruggingskrediet is immers veel korter, waardoor ook het risico op overlijden en financieel onvermogen kleiner is. Anderzijds kan u door een schuldsaldoverzekering af te sluiten bijkomende korting ontvangen.
Tip: probeer vooreerst een overbruggingskrediet simulatie bij de bank waar men het woonkrediet heeft lopen. Door de goede relatie en reeds lopende hypotheek bekomt men vaak nog een meer gunstige rente dan deze standaard geafficheerd voor het overbruggingskrediet.
Voordelen en valkuilen overbruggingskrediet
Een eerste pluspunt van het overbruggingskrediet is de flexibiliteit die men ontvangt. Via een overbruggingskrediet of overbruglening kan men nu geld lenen om een nieuwe woning te kopen, terwijl men kan afwachten op het geknipte moment op de huizenmarkt om de hoogste opbrengst op de vastgoedmarkt te ontvangen. Via het afsluiten van een overbruggingskrediet vermijdt men dus de situatie een tweede hypotheek af te sluiten – wat in het merendeel van de gevallen gelet op het gezinsbudget en de houding van banken wellicht niet mogelijk zal zijn.
Een ander voordeel is dat men een financiële ademruimte ontvangt in de terugbetaling van zijn/haar hypotheek. Via de klassieke formule van het overbruggingskrediet betaalt men uitsluitend rente gedurende de looptijd van het overbruggingskrediet, en pas kapitaal van zodra de woonst verkocht is.
Via een verbindingskrediet is men niet verplicht langs de notaris te gaan en dus notariskosten te betalen. De tussenkomst van een notaris is uitsluitend vereist wanneer men iets zou wijzigen aan de hypothecaire inschrijving. Bepaalde kredietgevers bieden een zogenaamd “overbruggingskrediet met onherroepelijke opdracht aan de notaris” aan. Bij dit type van overbruggingskrediet verbindt de notaris zich ertoe het ontleende kapitaal via het overbruggingskrediet terug te betalen bij het verlijden van de verkoopakte. Aangezien hierbij de tussenkomst van een notaris vereist is, zullen er ook notariskosten met deze vorm van geld lenen voor een huis gepaard gaan.
Een woonkrediet bekostigen via een overbruggingskrediet kent ook meerdere valkuilen of nadelen. Belangrijk is het aan overbruggingskrediet vergelijken te doen alvorens één kredietgever uit te kiezen. De tarieven die de kredietgevers aanbieden kunnen immers sterk variëren. Een ander nadeel vormt de onzekerheid van de verkoop van de oorspronkelijke woonst.
Een verbindingskrediet wordt gedurende maximum 12, 24 of 36 maanden toegestaan. Na deze periode zal men dus hetzij de woning moeten verkocht hebben en het kapitaal terugbetalen, hetzij het overbruggingskrediet verlengen tegen een hogere rente.
Fiscale voordelen bij overbruggingskrediet
Een vaak gestelde vraag is of men een fiscaal voordeel ontvangt bij het afsluiten van een overbruggingskrediet. Inzake de fiscale voordelen van een woonst behoort men een onderscheid te maken tussen:
- de woonbonus (voor woonkredieten afgesloten vóór 1 januari 2016); en
- de geïntegreerde woonbonus (voor woonkredieten afgesloten na 1 januari 2016).
Deze wijziging is een gevolg van het gegeven dat de diverse regelgevingen inzake belastingvermindering voor eigen woning in het Vlaams Gewest per 1 januari 2016 gegroepeerd werden onder één algemene regeling: de geïntegreerde woonbonus.
Om te genieten van de woonbonus vóór 1 januari 2016 was onder meer vereist dat de lening werd gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, alsook dat de lening voor minstens 10 jaar werd afgesloten. Bijgevolg kwam het overbruggingskrediet hiervoor niet in aanmerking. Een verbindingskrediet werd immers afgesloten voor maximum 12, 24 of 36 maanden, terwijl de minimale looptijd minstens 10 jaar bedroeg.
Daarenboven wordt een verbindingskrediet niet standaard gewaarborgd door een hypothecaire inschrijving, waardoor ook deze voorwaarde van de woonbonus niet was vervuld. Ook onder het nieuwe systeem van de geïntegreerde woonbonus werden beide voorwaarden (looptijd van minstens 10 jaar én waarborg door hypothecaire inschrijving) behouden. Het bekomen van de geïntegreerde woonbonus voor een overbruggingskrediet zal dus ook na 1 januari 2016 niet mogelijk zijn.
Belangrijk te noteren is dat de wijzigingen inzake de woonbonus geen impact op de belastingverminderingen voor langetermijnsparen. Aangezien het overbruggingskrediet nagenoeg steeds gericht is op een woning die men niet als hoofdverblijfplaats zal beschouwen (de woning van de hoofdverblijfplaats wordt immers te koop aangeboden), komt deze woning niet als “eigen woning” in aanmerking en zal men terugvallen op de federale belastingvermindering voor langetermijnsparen.
Deze federale belastingvermindering wordt evenwel toegekend voor 30% van de kapitaalaflossingen, waardoor in de praktijk tijdens het lenen voor een huis moet worden nagegaan of er bij het overbruggingskrediet gedeelten kapitaal terugbetaald worden. Is dit niet het geval? Dan zal het verbindingskrediet ook niet voor de belastingvermindering voor langetermijnsparen in aanmerking komen. Betaalt men tijdens het overbruggingskrediet zowel kapitaal als rente, dan komt het krediet wel voor de federale belastingvermindering voor langetermijnsparen in aanmerking.
Wilt u ook de goedkoopste lening vinden?