Ongeacht of het gaat om de aankoop van een eerste woning, al dan niet tweede woning blijft het belangrijk om voldoende nazicht te verrichten inzake woonleningen alvorens de knoop definitief door te hakken.
Het kiezen van de juiste leenvorm van hypothecaire lening en geknipte kredietgever kan immers een besparing van meerdere tienduizenden euro’s opleveren door de jaren heen. De volgende tips kunnen tijdens de simulatie van een hypothecaire lening zorgen voor een leidraad:
1. Hypothecaire leningen vergelijken
Doe aan rente vergelijken tussen de verschillende kredietgevers. Wanneer men een hypothecaire lening afsluit, zal men aan de kredietgever een rente betalen in ruil voor het tijdelijk kunnen beschikken over het geld. De rentevoeten bij een woningkrediet worden uitgedrukt als een percentage ten opzichte van het ontleende geldbedrag, ook wel het jaarlijks kostenpercentage (JKP) genoemd. Kredietgevers zijn wettelijk verplicht om het JKP te vermelden bij hypothecaire leningen.
Voor een woningkrediet kunnen kredietnemers in beginsel kiezen tussen de vaste of variabele rentevoet. Bij een vaste rentevoet zal de rentevoet tot afloop van het woningkrediet ongewijzigd blijven. Bij een variabele rentevoet zal de rentevoet daartegenover op geregelde tijdstippen (bv. jaarlijks, om de 5 jaar) worden aangepast en dit binnen de grenzen van het woningkrediet.
Zo kunnen kredietnemers ervoor kiezen dat de hypothecaire lening maximum 3% kan dalen of 3% kan stijgen per tijdstip, met een bepaalde absolute bovengrens. De goedkoopste hypothecaire lening betekent dus niet noodzakelijk de hypothecaire lening met momenteel het laagste JKP. Zeker bij een hypothecaire lening met een variabele rentevoet weet men niet van te voren hoeveel men in de toekomst maandelijks voor de hypothecaire lening zal dienen af te lossen.
| Aanbieder | Minimum | Maximum | Soort | JKP vanaf (*) | Simulatie |
|---|---|---|---|---|---|
 | € 25.000 | € 400.000 | Hypothecaire lening | 3,38% | Gratis aanvraag |
2. Looptijd van de woonlening
Kies voor de juiste leentermijn van de hypothecaire lening. Zoals hierboven verduidelijkt, kost een woning of appartement handenvol geld. Door een langere leentermijn of looptijd van de lening te kiezen, kan men de weerslag op het maandelijks gezinsbudget beperken. Daartegenover heeft een langere leentermijn tot gevolg dat men langer intrest dient te betalen en in se meer betaalt voor de lening.
Bij een klassiek woningkrediet betaalt men bij aanvang immers hoofdzakelijk rente en relatief weinig kapitaal. Naarmate de hypothecaire lening in de tijd vordert, daalt het element rente en neemt het element kapitaal toe. Bijgevolg: hoe langer de leentermijn, hoe trager de verhouding tussen rente en kapitaal wijzigt.
Het kiezen van de juiste termijn is afhankelijk van meerdere factoren, zoals de leeftijd van de kredietnemers, het bedrag van de lening, de rentevoeten die men voorgeschoteld krijgt, de fiscale conjunctuur en de eigen (verwachte) financiële middelen.
Wanneer de kredietnemers momenteel in een financieel stabiele situatie zitten en mogelijks in de toekomst minder zullen verdienen, kan het aangeraden zijn te kiezen voor een korte leentermijn en zo snel als mogelijk de hypothecaire lening af te lossen. Wie daartegenover jong is en aan de start van zijn/haar carrière staat, zal er wellicht geen graten in zien om de hypothecaire lening af te lossen over een leentermijn van 25 of 30 jaar. Dé ideale leentermijn voor alle kredietnemers bestaat dus niet.
© shutterstock
3. Leencapaciteit inschatten
Maak een goede schatting van de leencapaciteit. De leencapaciteit of het bedrag dat men maximaal kan ontlenen, is essentieel bij het bepalen van welke woning of appartement men uiteindelijk koopt. Een nieuwbouwvilla van 750.000 EUR of meer kopen klinkt aantrekkelijk, maar is niet voor ieder (startend) gezin weggelegd.
Wees eerlijk bij het bepalen van de leencapaciteit en hou er rekening mee dat men zich bij een hypothecaire lening verbindt gedurende 10, 15 jaar of zelfs langer. Als gouden regel wordt aanbevolen nooit meer te ontlenen dan het bedrag dat overeenstemt met een aflossing gelijk aan één derde van het netto gezinsinkomen. Tip: Het is mogelijk om even bij de huisbank langs te gaan met de nodige papieren en te vragen om een raming of inschatting te verkrijgen van de maximale leencapaciteit. Dat geeft – ondanks het feit dat het om een raming gaat – toch de meeste zekerheid over het budget en kan u helpen bij het zoeken van een geschikte woning.
Voor het ramen van de leencapaciteit zal de kredietgever rekening houden met de vaste inkomsten van de kredietnemers. Een kredietgever is bijgevolg minder geïnteresseerd in variabele en occasionele inkomsten (bv. verkoop van een oude sofa). Door een overzicht van de vaste inkomsten kan de kredietgever een risicoprofiel aan de kredietnemers toekennen en de leencapaciteit bepalen. Welke inkomsten komen in aanmerking voor het bepalen van de leencapaciteit?
Inkomsten uit de beroepsactiviteit.
Zowel inkomsten uit een beroepsactiviteit als werknemer als een beroepsactiviteit als zelfstandige (hoofdberoep of bijberoep) worden door kredietgevers aanvaard. Voor werknemers wordt het aanbevolen te beschikken over een arbeidsovereenkomst van onbepaalde duur. Een overeenkomst van onbepaalde duur biedt immers meer zekerheid dan een overeenkomst van bepaalde duur of uitzendarbeid.
Zeker kredietnemers die slechts occasioneel werken via uitzendarbeid en voor het overige genieten van een vervangingsinkomen (bv. werkloosheidsuitkering, invaliditeitsuitkering) zullen geen hypothecaire lening simulatie ontvangen, dan wel een dure lening.
Opgelet: maak als zelfstandige aan uw kredietgever uitsluitend de netto-inkomsten over. Het loont niet de bedrijfsresultaten van uw onderneming of bruto-inkomsten als eenmanszaak voor te schotelen, terwijl uzelf netto de helft of een kwart van dit bedrag over houdt. Op die manier vermijdt men de goedkoopste hypotheek te ontvangen, maar voor een woning te lenen die men onmogelijk kan terugbetalen. Als zelfstandige kan u een balans tonen indien een deel van het pand beroepsmatig zou gebruikt worden en deels gefinancierd zou worden door een professioneel investeringskrediet, maar doorgaans volstaat het om uw laatste aanslagbiljet personenbelasting te tonen. Daaruit kan de bank het nodige afleiden.
Inkomsten uit onroerende goederen. Beschikt u over een studentencomplex of vakantiehuis aan zee dat u op regelmatige basis verhuurt? De inkomsten van de verhuring van onroerende goederen kunnen worden benut als factor bij het bepalen van de leencapaciteit.
Inkomsten uit de woning die men via het woningkrediet wenst aan te kopen. Wanneer men de hypothecaire lening afsluit met het specifieke oogmerk om de woning of het appartement vervolgens te verhuren, kan men de geschatte verhuurwaarde benutten als factor bij het bepalen van de leencapaciteit. Idealiter beschikt men over een verhuurovereenkomst waarbinnen de maandelijkse som die men zal ontvangen wordt vermeld.
Inkomsten uit roerende goederen. Deze inkomstencategorie doelt hoofdzakelijk op inkomsten uit stabiele beleggingen, zoals (staats)obligaties of kasbons. Kredietgevers zijn minder geïnteresseerd in sterk fluctuerende beleggingen zoals aandelen. De waarde van een aandeel kan immers tussen dag X en dag X+1 jaar sterk gedaald zijn.
Andere inkomsten. Als gezin beschikt men daarnaast over vaste gezinsinkomsten die niet gelieerd zijn aan de professionele inkomsten of inkomsten uit de verhuur van onroerende goederen. Zo is er de onderhoudsbijdrage die men als ouder persoonlijk of voor het kind uit een vorig huwelijk kan ontvangen, de gezinsbijslag van de Belgische overheid enz.
De kredietgever zal deze vaste inkomsten vergelijken met de maandelijkse uitgaven die het gezin dient te dragen. Tijdens een hypothecaire lening simulatie zal men dus eveneens open moeten zijn omtrent bv. het aantal kinderen dat men heeft uit het huidig en een vorig huwelijk, het bedrag van het onderhoudsgeld dat men voor deze kinderen betaalt, en het aantal (persoonlijke) leningen die men inmiddels heeft afgesloten (bv. autolening).
TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?
4. Verlies bijkomende kosten niet uit het oog
Neem de bijkomende kosten in overweging tijdens een hypotheek simulatie. Naast de koopprijs van de woning of het appartement die de verkoper en koper overeenkomen, zal men als koper nog rekening dienen te houden met een aantal bijkomende kosten.
Zo zal men eveneens moeten instaan voor:
- Registratierechten. Wie een bestaande woning in België koopt, dient daarvoor registratierechten te betalen. De registratierechten kunnen omschreven worden als de belasting die men als koper betaalt voor het officialiseren van de koop-verkoop. De hoogte van de registratierechten zijn afhankelijk van (i) het type woning dat men koopt én (ii) het Gewest waar de woning gelegen is.
- BTW. BTW is enkel verschuldigd op de aankoop of bouw van een nieuwe woning. Een combinatie van registratierechten en BTW is bijgevolg niet mogelijk. Het BTW-tarief op de aankoop van grond en nieuwbouwwoningen bedraagt momenteel 21%.
- Honorarium van de notaris. De registratierechten zijn de belastingen verschuldigd aan de Belgische overheid en staan dus los van het ereloon dat de notaris mag vragen voor zijn tussenkomst bij de verkoop van de woning. De notariskosten worden uitgedrukt als een degressief percentage van de verkoopprijs. Naarmate de verkoopprijs toeneemt, zal het percentage van de bijhorende schaal afnemen. Ook het honorarium van de notaris is onderworpen aan 21% BTW. Opgelet: het bedrag van de kosten zal hoger liggen bij een openbare in plaats van onderhandse verkoop.
- Bijkomende leningskosten. De simulatie van een hypothecaire lening maakt niet steeds duidelijk dat er aan een hypothecaire lening nog leningskosten verbonden zijn. Zo zal men voor de hypothecaire lening tevens (i) een recht voor de registratie van het hypothecair krediet ten belope van 1%, (ii) een inschrijvingsrecht ten belope van 0,3%, (iii) het honorarium van de hypotheekbewaarder, (iv) het honorarium van de notaris én (v) vaste aktekosten dienen te bekostigen.
- Dossierkosten hypothecaire lening. Bepaalde kredietgevers hanteren bijkomende dossierkosten die los staan van de rente van het woningkrediet. Sinds 1 april 2017 geldt er een plafond voor de dossierkosten die hypothecaire kredietgevers bij een nieuwe hypotheek of herfinanciering mogen aanrekenen.
Daarnaast zijn kredietgevers verplicht de totale kosten die bij de woonlening komen kijken (o.a. rente, dossierkosten, enz.) uit te drukken als JKP. Tracht tijdens het vergelijken van de rente tussen kredietgevers een overzicht te hebben van het JKP en alle bijkomende dossierkosten.
5. Leenformule kiezen
Kies voor de beste hypothecaire leenformule die past in uw situatie en binnen uw mogelijkheden. Op de kredietmarkt bestaat er niet zoiets als dé hypotheek. Zoals er vele mogelijkheden zijn wat betreft het ogenblik waarop de variabele rentevoet kan wijzigen, bestaan er ook verschillende leenformules. Bepaalde hypothecaire leenformules zijn voor zekere woningprojecten meer geschikt dan andere. Naast de huidige leeftijd en financiële situatie, zal men evenzeer rekening moeten houden met evoluties in de toekomst. De beste hypothecaire lening nu kan binnen enkele jaren onder- of overgewaardeerd zijn.
Zoals reeds besproken (in dit artikel) kan men bij een hypotheek simulatie kiezen uit:
(i) de vaste mensualiteiten of annuïteitenhypotheek,
(ii) vaste maandelijkse kapitaalaflossingen
(iii) variabele lineaire kapitaalaflossingen
(iv) vaste termijn of aflossingsvrije hypotheek,
(v) accordeonlening, of
(vi) 125% hypotheek.
6. Hypothecaire volmacht of hypothecaire inschrijving?
De hypothecaire volmacht en hypothecaire inschrijving klinken dan wel identiek, toch blijken er in de praktijk grote verschillen te bestaan tussen deze twee zekerheden. Door middel van de hypothecaire volmacht of het hypothecair mandaat ontvangt de kredietgever de mogelijkheid tot het vestigen van een hypotheek, zonder voorafgaand akkoord noch verwittiging van de kredietnemer.
Wanneer men als kredietnemer tijdig alle aflossingen van het woningkrediet verricht, zal de kredietgever niet geneigd zijn deze mogelijkheid te verzilveren. Blijft men daartegenover meermaals in gebreke tijdig de nodige aflossingen te doen, dan zal de kredietgever wellicht de hypothecaire volmacht omzetten in een hypothecaire inschrijving. Door deze inschrijving of hypothecair voorrecht kan de kredietgever rechtstreeks de woning verkopen en alle openstaande achterstallen recupereren.
De kosten van de hypothecaire volmacht liggen aanzienlijk beneden deze van de hypothecaire inschrijving. Zo zal de hypothecaire volmacht niet ingeschreven worden op het kantoor van de hypotheekbewaarder, zijn de registratierechten en de aktekosten een flink stuk lager én bedraagt het honorarium van de notaris ongeveer 1/4de van dit bij de hypothecaire inschrijving.
Door een bank te overtuigen van het beperkte risico dat men als kredietnemer veroorzaakt, dan wel alternatieve zekerheden aan te bieden (bv. borgstelling of pand) kan men een deel van het woningkrediet laten waarborgen door middel van een hypothecaire volmacht en dus komen tot de goedkoopste hypotheek. Kiezen voor een hypothecaire volmacht heeft evenwel ook meerdere nadelen, aangezien (i) de kredietgever zonder enige verwittiging plots over een hypothecaire inschrijving kan beschikken, (ii) zo de kredietgever de hypothecaire volmacht omzet in een hypothecaire inschrijving, er twee maal registratiekosten, aktekosten en honorarium van de notaris verschuldigd zijn en (iii) de hypothecaire volmacht geen recht geeft op fiscale voordelen.
7. Opletten bij ondertekenen van het compromis
Las een opschortende voorwaarde in binnen het compromis. Vooraleer een verkoop zal geworden gefinaliseerd binnen de notariële akte, zullen de verkoper en koper een compromis ondertekenen. Krachtens dit compromis verbindt de koper er zich toe om de woning aan te kopen tegen de overeengekomen prijs. De verkoper verbindt er zich op zijn beurt toe om de woning te verkopen, zelfs wanneer hij nadien nog een hoger bod zou ontvangen.
Vrijwel elke compromis vandaag de dag bevat de opschortende voorwaarde dat de verkoop pas tot stand komt van zodra de koper een woningkrediet heeft verkregen. Op die manier kan men nog enige tijd aan rente vergelijken doen, alvorens rechtstreeks met de verkoop geconfronteerd te worden.
Idealiter wordt binnen de opschortende voorwaarde vermeld binnen welke termijn de hypothecaire lening moet zijn bekomen, welk bedrag van de hypothecaire lening moet verkregen worden en op welke wijze de verkoper zal worden geïnformeerd over de hypothecaire lening die al dan niet werd afgesloten.
Ook het verkrijgen van een milieu- of bouwvergunning is een vaak terugkerende opschortende voorwaarde. Bepaalde verkoopovereenkomsten bevatten eveneens een ontbindende voorwaarde inzake het verkrijgen van de hypothecaire lening. Mocht de koper binnen een zekere tijdspanne geen hypothecaire lening kunnen verkrijgen, dan zal de compromis voor ontbonden worden beschouwd en is de koper een schadevergoeding verschuldigd (bv. 10% van de aankoopprijs).
TIP: Meer dan 20 woonleningen vergelijken?
8. Bekijk en vergelijk het vólledige kostenplaatje
Maak een vergelijking tussen hypothecaire leningen in haar geheel, inclusief bijkomende kosten. Kijk en vergelijk. Dat idee geldt niet uitsluitend voor financiële producten zoals een zichtrekening of spaarrekening, maar nog meer voor het achterhalen van de goedkoopste hypothecaire lening. Vooraleer bij één kredietgever om een hypotheek offerte te verzoeken, contacteert men beter verschillende kredietgevers voor een algemeen overzicht van hun tarieven.
Zeker in een tijdperk waar de verschillen tussen kredietgevers beperkt zijn, loont het de moeite eerst de kat uit de boom te kijken. Gelukkig is door de technologische ontwikkelingen leningen vergelijken niet eens meer moeilijk, al blijft het opletten als het om hypothecaire woonleningen gaat. Vrijwel elke kredietgever beschikt over een website waar men een hypotheek simulatie of hypothecaire lening simulatie kan uitvoeren, of een contactformulier om meer info te bekomen.
Tip: Bent u van plan om zelf alle lening vergelijkingen uit te voeren? Probeer dan op 1 dag tijd zoveel mogelijk afspraken in te plannen bij zoveel mogelijk banken of kredietverstrekkers. Door de korte tijdspanne zit alles steeds vers in het geheugen en dat maakt het vergelijken van woonkredieten een stuk eenvoudiger. Na een eerste afspraak kan u doorgaans via mail de betere voorstellen van concurrerende banken doorspelen en trachten een beter aanbod te ontvangen.
U kan er ook voor kiezen om eerst een lening offerte of voorstel aan te vragen via het internet. Na het ontvangen van verschillende voorstellen, kan men nog steeds kiezen om een persoonlijk gesprek aan te knopen bij één of meerdere kredietgevers. Dankzij de verplichting voor kredietgevers om het gestandaardiseerd informatieblad (ESIS) aan kandidaat-kredietnemers te overhandigen en het JKP van de woninglening te vermelden, wordt het voor geïnteresseerden eenvoudiger om verschillende kredieten te vergelijken.
Informeer ook gerust zelf bij deze kredietgevers of het voorgestelde/geafficheerde tarief geldt in alle situaties (bv. ongeacht het bedrag van de hypothecaire lening, los van de bijkomende producten die men zou afnemen), of daartegenover onderworpen is aan bepaalde voorwaarden.
Het zijn namelijk vaak de bijkomende producten die de rente van de hypothecaire lening plots voordelig dan wel duur maken. Zo belooft een bank u bv. een rentekorting van 0,5% wanneer men zowel een spaarrekening als schuldsaldoverzekering bij de kredietgever afneemt. Dankzij het JKP krijgt men duidelijk de totaalkosten verbonden aan de hypothecaire lening en dus met inbegrip van eventuele bijkomende producten.
Een persoonlijke afspraak blijft meestal wel een must om op de hoogte te zijn van alle zaken omtrent de woonlening, en om er voor te zorgen dat alle voorwaarden duidelijk zijn en goed worden begrepen.
Wees niet te verlegen om JKP’s tussen kredietgevers tegen elkaar uit te spelen. Wanneer men bij de kredietgever van de hypothecaire lening simulatie een goede rentevoet heeft ontvangen, kan het steeds de moeite lonen de ontvangen rentevoet opnieuw voor te leggen aan de vaste bankier. Ook de tussenkomst van een kredietmakelaar kan het vinden van de goedkoopste hypothecaire lening vereenvoudigen. In ruil voor een afgesproken bedrag dan wel percentage op de rente die men uitspaart, doet de kredietmakelaar voor u het vergelijkend werk. Laat hier meer dan 20 hypothecaire hypothecaire leningen vergelijken door hypotheek.winkel;